Građevinski ili poljoprivredni plac: najjednostavnije objašnjenje na svetu

Mnogi se zbune kad u oglasima vide da je jedan plac označen kao građevinski, a drugi kao poljoprivredni. U praksi, razlika je prilično jednostavna: radi se o tome šta smeš da radiš na tom zemljištu. Evo najjednostavnijeg objašnjenja.

Građevinski plac je zemljište koje se nalazi u građevinskoj zoni i namenjeno je za izgradnju objekata (kuće, zgrade, poslovnog prostora). To znači da na takvom placu možeš legalno sagraditi kuću ili vikendicu (naravno, uz dobijanje građevinske dozvole). Građevinski placevi su obično bliže gradovima ili naseljima, često već imaju pristup putevima i komunalijama, i uglavnom su skuplji po kvadratu jer dolaze sa tim “prava na gradnju”. Ukratko: ako planiraš odmah gradnju kuće – traži građevinski plac.

Poljoprivredni plac je zemljište koje je po dokumentima namenjeno poljoprivredi (njivi, voćnjaku, livadi) i tu nije predviđena gradnja stambenih objekata. Ponekad se desi da se neka poljoprivredna parcela na ivici građevinske zone vremenom nađe u urbanističkom planu gradnje (ako opština proširi građevinsko područje). Tada takav plac može postati mnogo vredniji, ali to je neizvesna špekulacija – može se desiti za par godina ili nikad. Zato nemoj računati na scenario “kupi njivu danas, a sutra će vredeti kao građevinska” osim ako već postoje pouzdani planovi opštine. Možda zvuči čudno, ali zakon pravi razliku: na poljoprivrednom zemljištu ne možeš tek tako sazidati kuću. Mnogi ljudi kupuju poljoprivredne placeve zato što su značajno jeftiniji – recimo, nekoliko hiljada evra za ceo hektar u nekim krajevima – ali onda shvate da ne mogu legalno da izgrade vikendicu bez dodatnih peripetija. Takav plac je odličan ako želiš voćnjak, baštu, ili samo želiš da imaš komad zemlje za ulaganje, ali ako ti je cilj gradnja kuće, čeka te još posla.

Da li može poljoprivredni plac da postane građevinski? Može, ali nije baš jednostavno ni jeftino. Procedura se zove promena namene zemljišta (prenamena). To radi lokalna samouprava i obično podrazumeva određene uslove i plaćanje naknade. Ta naknada može biti prilično visoka (često oko 50% tržišne vrednosti zemljišta koje se prenamenjuje)[1]. Znači, ako kupiš jeftinu njivu misleći da ćeš tu lako sagraditi kuću, računjaj da ćeš još poprilično platiti državi da bi to zemljište „prešlo“ u građevinsko. I naravno, potrebno je da urbanistički plan dozvoljava da se tu jednog dana formira građevinska parcela – ako je plac usred atara daleko od svakog sela, male su šanse da će skoro ući u građevinsku zonu.

Na primer, oglasi često zvuče primamljivo: “Plac 10 ari za vikendicu, povoljno”, ali onda sitna slova kažu da je zemljište poljoprivredno. Kupac pomisli da je našao sjajnu ponudu, a kasnije shvati da bez prenamene ne može dobiti građevinsku dozvolu. Dakle, ušteda u ceni placa može da se istopi kroz naknade i vreme potrebno da taj plac postane građevinski.

Praktična razlika za kupca: ako odmah hoćeš da zidaš kuću ili vikendicu, građevinski plac ti štedi vreme i nerve. Poljoprivredni plac može da bude prilika za strpljive – kupiš jeftino, pa čekaš ili radiš prenamenu – ali znaj da to nosi rizike i dodatne troškove. Takođe, kupovina poljoprivrednog zemljišta ima i posebnu proceduru: po zakonu, prodavac mora prvo da ponudi parcelu susedima (pravo preče kupovine)[2]. To može malo da uspori kupovinu (čeka se da komšije odbiju ponudu), ali ako sve bude u redu, i ti završiš kao novi vlasnik, i dalje imaš zemljište koje je formalno “poljoprivredno”.

Mogu li nešto da izgradim na poljoprivrednom placu? U načelu, stambeni objekat ne može legalno. Neki manji objekti, poput šupe za alat, poljoprivredne zgrade ili montažne kućice bez temelja, mogu proći (uz određene dozvole ili u okviru definisanih kvadratura), ali prava kuća za stanovanje – ne, dok god se plac vodi kao poljoprivredni. Ljudi ponekad rizikuju pa sagrade kućicu bez dozvole na takvom zemljištu, ali to znači da kršiš propise i možeš imati problem kasnije sa legalizacijom ili prodajom.

Ukratko: – Građevinsko zemljište – skuplje, ali možeš odmah graditi (uz dozvolu). – Poljoprivredno zemljište – jeftinije, ali nije predviđeno za gradnju (bez komplikovane promene namene).

Zaključak: Građevinski plac = odmah spreman za gradnju (skuplji, ali bez dodatnih komplikacija oko dozvola za namenu zemljišta). Poljoprivredni plac = nije za gradnju (jeftiniji, dobar za poljoprivredu ili investiciju, ali za kuću bi morao da menjaš namenu i ispoštuješ dodatne procedure). Kada gledaš oglase, uvek obrati pažnju na tu stavku – da kasnije ne bi bilo “nisam znao”. Uz pravo razumevanje razlike, lako ćeš suziti izbor na onu vrstu placa koja tebi treba.