15-minutna provera placa: šta da pitaš pre nego što sedneš u auto

Zamisli ovo: našao si zanimljiv oglas za plac, sve izgleda odlično na slikama, ali pre nego što trošiš vreme i benzin da odeš da ga vidiš, važno je da obaviš brzu proveru putem telefona. Jedan poziv od 15 minuta može te spasiti od celodnevnog obilaska placa koji na kraju nije ono što tražiš. Evo šta da pitaš prodavca (ili agenta) pre nego što kreneš na put:

• Da li je plac u građevinskoj zoni i može li da se gradi? – Ovo je prvo pitanje ako planiraš gradnju. Želiš da čuješ odgovor tipa “Da, građevinsko zemljište”. Ako ti kažu da je plac poljoprivredni ili van građevinske zone, znaćeš da tu ne možeš legalno zidati kuću (barem ne bez komplikacija). Bolje da to saznaš odmah nego posle vožnje.
• Da li je plac uknjižen i da li ste vi upisani kao vlasnik 1/1? – Pojednostavljeno, uknjižen znači da je plac registrovan u katastru na ime sadašnjeg vlasnika. Ako je odgovor nejasan ili “u procesu”, tu može postojati problem sa papirima. Takođe, pitaj da li je prodavac ujedno vlasnik. Dešava se da razgovaraš sa posrednikom ili rođakom vlasnika – što nije nužno loše, ali je važno da znaš sa kim pregovaraš i ko će potpisati ugovor.
• Kako se dolazi do placa? Ima li prilazni put? – Veoma bitno za tvoj pohod: da li do placa vodi asfaltni put, makadam ili možda uopšte nema uređen prilaz? Ako prodavac kaže nešto poput “Pa, ima puteljak preko komšijskog imanja” – to je crvena zastavica. Legalno gledano, plac bi trebalo da ima pristup javnom putu. U praksi, ako prilaz nije dobar, može značiti da ćeš se lomiti kolima ili čak imati pravnih problema oko prolaza.
• Postoje li priključci za struju i vodu (ili bar mogućnost priključenja)? – Plac bez struje i vode možda može služiti za piknik, ali za kuću će ti trebati ovi priključci. Neki oglasi će navesti “struja i voda u blizini” – sada je vreme da to razjasniš. Pitaj koliko su daleko bandera ili vodovodna cev. Ako struja prolazi tik uz parcelu, super; ako je najbliži priključak 500 metara daleko, računaj na velike troškove dovođenja infrastrukture.
• Da li na placu postoji neka zabeležba ili teret (hipoteka, spor)? – Ovo je pitanje o pravnom stanju placa. Idealno, odgovor će biti “Ne, sve čisto”. Ako čuješ da postoji hipoteka (npr. plac je pod kreditom) ili da se vodi neki spor, dobro razmisli da li želiš da se upuštaš u to. Takve stvari mogu znatno usporiti ili čak osujetiti kupovinu. Naravno, kasnije ćeš sve to proveriti u katastru, ali lepo je čuti šta će ti prodavac reći.
• Ima li na placu objekata ili posebnosti koje treba da znam? – Ovo pitanje pokriva sve ostalo: da li na parceli postoji neka stara kuća, temelj, bunar, voćnjak, ili recimo dalekovod koji prolazi preko? Sve su to stvari koje mogu biti plus ili minus. Na primer, stara kuća može značiti da plac ima priključke (plus) ali i da će ti trebati rušenje (minus). Bolje je da ti prodavac odmah opiše kakvo je stanje na terenu.

Kada postaviš ova pitanja, već posle kratkog razgovora imaćeš mnogo jasniju sliku da li se plac isplati obilaziti. Ako na neka od ovih pitanja dobiješ “pogrešne” odgovore – npr. plac nije uknjižen, nema puta, ili nema šanse za struju/vodu – možda je bolje da zaobiđeš tu ponudu i poštediš sebe vožnje i razočaranja.

Bonus savet: Paralelno dok razgovaraš, iskoristi tih 15 minuta da sam proveriš par stvari na računaru ili telefonu. Zamoli prodavca da ti precizira lokaciju (adresu ili broj parcele), pa pogledaj satelitski snimak na Google Maps – možeš uočiti da li je okolina okej ili je plac možda pored neke fabrike ili deponije. Takođe, na sajtu eKatastar možeš proveriti osnovne podatke o parceli upisivanjem broja – da potvrdiš vlasništvo i površinu. Ove brze provere, uz pametna pitanja, uštedeće ti puno vremena i pomoći da odmah eliminišeš plac koji nije “onaj pravi”. Zapamti – bolje da sada postaviš i dodatna pitanja nego da se posle hvataš za glavu. Iskoristi tih 15 minuta pre puta – to je mala investicija vremena koja ti može uštedeti dane obilazaka i mnogo nerviranja.